İngiltere’de ki “Ortak Mülkiyetli Paylaşımlı Ev Sahibi Olma Modeli ” Türkiye’nin Konut Krizinden Çıkış Yolu Olabilir mi?
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İngiltere’de git gide artan Shared Ownership Yöntemi / Ortak Mülkiyetli Paylaşımlı Ev Sahipliği modeli ile Konut Edinimini tüm ayrıntılarıyla anlattı.
İngiltere’de bu sistemin 1990 yılından buna yana uygulandığını belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Ortak Mülkiyetle Paylaşımlı Ev, Mal Sahibi olma Modeli İngiltere’de 1990‘dan bu yana uygulanan ilk kez ev satın alanlara ve halihazırda bir eve sahip olmayanlara yeni inşa edilen veya ikinci elden satılan bir mülkte hisse satın alma fırsatı vermek için geliştirilmiş tasarrufa yönelten bir ev sahibi olma yöntemidir. Uygun fiyatlı evler programı ile inşa edilen tüm yeni evlerin önümüzdeki yıllarda alıcıların satışına sunulması beklenmektedir. Programın finansmanı İngiltere hükümeti tarafından yapılmaktadır.
Ortak mülkiyet ipoteğine hak kazanabilirsiniz
Ortak Mülkiyet, İngiltere’de ilk kez ev sahibi olacakların aşama aşama ev sahibi olma merdivenine çıkmalarına yardımcı olan devlet destekli bir programdır. Kısmi satın alma/kısmi kiralama yoluyla alıcılar, normalde direkt satın alamaya güçlerinin yetmediği mülkün hisselerini satın alırlar. Küçük bir depozito ile, aylık ipotek geri ödemesi daha düşük olan bir ortak mülkiyet ipoteğine hak kazanabilirler. Bir evdeki bir kısım hisseyi satın alabilir ve geri kalanını %100 sahip olmaya gücü yetene kadar kiralayabilir.
Dar Gelirli Vatandaşlar Yararlanabiliyor
Dar gelirli İngiliz vatandaşlarının yararlanabileceği bu sistem bir devlet programı, özellikle sistem için ayrılmış evler “Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev Mal Sahibi olma Modeli” (Shared Ownership) ile satılıyor. Alıcı, bir evin yüzdesel olarak karşılayabileceği bir kısmını satın alıyor ve geri kalanı ise kar amacı gütmeyen konutu satan kuruma (housing association) ait olmaya devam ediyor. Yani alıcı aslında devlet kurumu ile ortak bir sahibi oluyor. Alıcı alamadığı hisse ile ilgili kısım için mülkün bu kısmına Housing Asscociation kurumuna sübvanse edilmiş makul bir kira ödüyor. Hatta sadece aldığı kısım içinde mortgage ipoteği kullanması da mümkün. Alıcı zamanla durumu oldukça evi almaya kısmen devam ediyor veya tamamını satın alabiliyor. Vatandaşları tasarrufa yönelten bu durum belki de hayat boyu ev alma hayali kuramayacak bir kesimi mal sahibi yapma imkanı sağlıyor.
İstediğiniz zaman evin size ait kısmını satabiliyorsunuz
Örneğin Shared Ownership ile satılan 500 TL birimlik bir ev beğendiğiniz. 200 TL biriminiz var ve 50 TL birim mortgage kredisi alabiliyorsunuz. Yani aslında sadece evin %50’sine paranız yetiyor. Bu durumda 50 TLbirim için mortgage alıyorsunuz, bankaya onu ödüyorsunuz. Kalan 250 TL birim için mülkün sahibi olan kar amacı gütmeyen kuruma sübvanse edilmiş kira ödüyorsunuz. Diyelim 5 yıl geçti ve siz biraz daha ödeme yapabilecek durumdasınız. Bu arada evinizin değeri arttı veya azalmış da olabilir, yeni dönemde eve tekrar değerleme yapılıyor. Mali durumunuz güçlendikçe, ‘merdiven basamakları’ adı verilen bir süreçle tam mülkiyete doğru ilerleyebiliyorsunuz. Baktınız evin değerinin %20’sini daha ödeyebilir durumdasınız kalan %30 için kira öder durumda kalıyorsunuz. Ya da istediğiniz zaman evin size ait kısmını satabiliyorsunuz. Mülkün %75’ine veya bazı durumlarda %100’üne sahip olana kadar, merdiven basamakları olarak bilinen bir süreçle mülkte sahip olduğunuz payı artırabiliyorsunuz. Buradaki önemli nokta Shared Ownershipte mülkün zeminin yani arsasının sahibi olamıyorsunuz, sadece yapının sahibi oluyorsunuz. O yüzden arsa maliyeti düştüğü için evlerin daha uygun fiyatlı sahip olunması, kiralanması söz konusu oluyor. Arsa devlete ait olmaya devam ediyor.
Belediyelerin kontrolü altında gerçekleştiriliyor
Hükümetin Ortak Mülkiyet programı ile yeni evinizin bir hissesini satın alır ve geri kalanı için kira ödersiniz. Para biriktirdikçe ve mali durumunuz iyileştikçe, evinizin tamamına sahip olana kadar evinizde daha büyük bir pay satın alabilirsiniz. Bu sistem İngiltere’de bu devlet tarafından oluşturulmuş bir sistem ve belediyelerin kontrolü altında gerçekleştiriliyor. Bu sistemden yararlanabilmek için hane halkının toplam gelirinin İngiltere genelinde 80 bin ancak Londra’da ise yıllık 90 bin Pound’un altında olması gerekiyor.
Kiracı olmaktan kurtarabiliyor
Programın avantajları ve dezavantajları var. En büyük kazanç dar gelirli, az para kazanan veya genç nüfusa kısmi de olsa ev sahibi olabilme sansı veya tasarruf şansı vermesi. Kira yerine mortgage kredisi ödeterek ileride alınabilecek bir ev için para biriktirme sansı vermesi, kirada oturma mantığından çıkarılması. Apartman aidatını sizin ödemeniz gerekiyor, rayiç üzerinden sahip olmadığınız kısmın kirasını ödüyorsunuz. Ama en azında sahip olduğunu kısım ile ilgili yaptığınız ödemeler kiraya değil mortgage sistemine gidiyor ve evin bu kısmı sizin oluyor. Aslında kiracı olmanın dertlerinden kurtuluyorsunuz öte yandan evin tamamını alıncaya kadar ev sizin değil.
2021-2026 yılı dönemini daha cazip hale getirdiler
İngiliz hükümeti bu programda değişiklikler yapmış ve 2021-2026 yılı dönemini daha cazip hale getirmişlerdir. Örneğin Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev mülkleri, mülk sahibi olmak yerine kiraya verilir, bu nedenle mülkün üzerinde bulunduğu arazinin sahibi olamazsınız. Bu daha önce 99 yılla sınırlı iken şu anda 990 yıla çıkarılmıştır.
Tamir bakım hizmet ücretini ödemek zorundasınız
Eski sistemde hissenizin ne kadar büyük olduğuna bakılmaksızın mülkle birlikte gelen aidat ve tamir bakım hizmet ücretini ödemek zorundasınız. Ancak yeni sistemde Onarım ödeneği gelmiştir. Yenilenen Ortak Mülkiyet programı, yeni Ortak Mülkiyet Sahipleri için ev sahibinin veya konut birliğinin evdeki onarım ve bakım masraflarını karşılayacağı 10 yıllık bir süre getirecektir.
Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev Sahipleri yılda 500 pound’a kadar onarım masrafı talep edebilecek, bunu aşan onarım ve bakım masrafları ev sahibinin yani Alıcının sorumluluğunda olacaktır. Hatta bu ödeneğin kullanılmayan yıllarda bir sonraki yıla devri sağlanmıştır. Mülkü Satmaya kalktığınızda, bunu açık piyasa yerine Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev programı aracılığıyla yapmanız gerekecektir.” şeklinde konuştu.
