Satış Vaadi ile satışa yönelik vatandaşlık öneri ve öngörülerimizin değerlendirildiğini görmek bizi mutlu ediyor.
Ancak; bugün haberlere düşen kasım ayında yabancı alımlarının düşüş nedenini “Döviz kurlarının düşüşüne bağlamanın“ doğru olmadığını düşünüyor…öneri ve öngörülerimi emlakdream.com aracılığı ile paylaşıyorum.
İstatistik verilerinde; yabancı yatırımcıların markalı konut satışlarında gerçekleştirdiği konut alım oranının yüzde 8 seviyesine gerilediği belirtilmektedir. Markalı konut alımı olarak kastedilen proje satışıdır. Projelerin genel bir teslim süreci ve teslime bağlı tapu devir aşamaları vardır. Genel olarak projelerde teslimler “Haziran – Eylül“ aylarında planlanır. Bu planlama doğrultusunda; Ağustos ayında yüzde 11, eylül ayında yüzde 18, ekim ayında ise yüzde 19 oranında olarak tarihi rekor seviyeye çıkan yabancı alımlarını projelerde yeni bir alım gibi değerlendirmek hatalıdır.
Bu değerlendirmedeki hata kadar; düşüşü döviz kurundaki inişe bağlamak yanlıştır. Biz bu ülkede yabancıya / yurt dışına gayrimenkul satabilmek için TL’sının Dolar karşısında değer kaybetmesini mi bekleyeceğiz? Belirttiğim sebepten dolayı; gerileme süreci “Aralık – Mart“ periyotlarında devam edebilecektir.
Ülkemizde yabancılara satışın baş rolünü “aracılar“ ellerinde tutmaktadırlar. Yabancı Satış “Türkiye’nin devlet politikası“ olmalıdır. Bu politika içinde yabancıları Türkiye’de yatırıma yönlendiren “emlak – turizm vb gibi acentalar“ sistem, kayıt altına alınmalı… hatta ihracata aracılık kapsamında vergi avantajları/teşvikleri sağlanmalı, %15’ler seviyesine çıkan hizmet bedellerine sınır getirilmelidir.
Günümüzde Pazar TC Vatandaşlığına yönelik gerçekleşen uygulamaları beklemektedir, Bunlar;
- 250 bin dolarlık gayrimenkul alıp TC vatandaşı olan ülkeler ve adetleri
- 250 bin dolarlık satış vaadi sözleşmesi imzalayıp TC vatandaşı olan ülkeler ve adetleri‘dir.
Bu verilerin Pazar ile paylaşılması; yabancı gayrimenkul alımına örnekleme ile yukarı yön verecektir.
Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesi ile yapılan satışlarda; gayrimenkul ekspertiz değeri – dolar kuru vb gibi pazarın alışmakta, uygulamada zorluk çektiği konular bulunmaktadır.
Örneğin; yeni başlayan veya devam eden projeden satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan gayrimenkulün ekspertiz değeri satın alım değerini yansıtmadığı için ekspertiz değerine göre hareket yabancıların satış vaadi ile gayrimenkul alımında şüphe oluşturmaktadır. Yabancılar tarafından satış vaadi sözleşmesinde belirtilen değer ile ekspertiz değeri arasında ortaya çıkan “fark“ sorgulanmaktadır.
75 bin dolar seviyesinde peşinat değerleri ile yön arayan yabancılar için Bu konuda acil düzenleme ve uygulama açılımlarına ihtiyaç gözükmektedir.
Yabancıya takas uygulaması; Pazar derinliğini artıracaktır: 250 bin dolarlık vatandaşlık hakkına kadar son 10 yıllık trend ele alınır ve yabancılara satılan yaklaşık 200 bin konutu değerlendirirsek karşımıza;
- O dönemlerin satın alma değerleri ile 250 bin doların altında gayrimenkuller
- Yenileme zamanı gelmiş gayrimenkuller
- Genişleyen Aile yapısına hitap etmeyen gayrimenkuller
- Site dışında münferit gayrimenkuller
Çıkabilecektir.
Müteahhitler tarafından “yabancılara yönelik“ uygulanabilecek “takas“ uygulaması yabancıya;
- Yeni
- Site içinde
- Vatandaşlık hakkı
Getirecek alternatifler sunabilecektir. Bu değişim, 2. El pazarına hareketlilik kazandıracaktır.
İstanbul pazarında; Yabancı acentelerin yönlendirmesi ile İstanbul Avrupa Yakasında ve Özellikle Esenyurt, Zeytinburnu, Büyükçekmece, Beylikdüzü, Fatih, Başakşehir, Şişli, Avcılar, Küçükçekmece , Bayrampaşa bölgelerine sıkışan gayrimenkul pazarının el birliği ile genişlemeye/genişletilmeye ihtiyacı vardır.
Önerim; Türkiye, İstanbul’ da yabancılara hizmet veren organizasyon yapılarına yönelik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı himayesinde GYODER, INDER, KONUTDER, MÜTEAHHİTLER BİRLİĞİ vb gibi münferit derneklerin işbirliği ile “çalıştay“ düzenlenmesidir.
Bilge Özdemir
Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects & Construction Business
