Türkiye yakın coğrafyada güvenli bir liman olarak gören yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımları için uygun ortamı sunmaktadır. Özellikle komşu ülkelerden gelen yatırımcıların tercihlerinde son iki yılda ciddi artış yaşandı. Önümüzdeki dönemde yıllar itibarı ile Türkiye gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcının ilgisinin artarak devam edeceği rahatlıkla söylenebilir. 2017 yılında yabancıların gayrimenkul alımı için sağlanan teşviklerin etkisiyle bu amaçla Türkiye’ye gelen fon miktarının 2019 yılında %15 artış göstermesinde etkili olmuştur. Yabancı gayrimenkul alıcılarına ve yurt dışı yerleşik Türk vatandaşlarına yönelik hayata geçirilen KDV muafiyeti başta olmak üzere Türkiye’den gayrimenkul alan yabancılara vatandaşlık, oturma izni verilmesi gibi uygulamaların hayata geçirilmesi geçtiğimiz yıl sektöre önemli ölçüde destek sağlamıştır. Son iki yılda yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımlarında en çok tercih ettiği ilk üç il sırasıyla İstanbul, Antalya, Ankara oldu. Pandemi nedeniyle oluşan olumsuz ortama rağmen bu yılda başta bu üç şehir olmak üzere yabancıların taşınmaz edinimlerinde artış devam etti.İstanbul, yabancıların konut alımında en çok tercih ettiği il olmayı sürdürüyor. Geçen ay İstanbul’dan 2 bin 458 konut satın alan yabancıların geçen yılın aynı aynına göre yüzde 20,3 artış kaydetti.
Gayrimenkul piyasasında konut fiyatı arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Son yıllarda, konut arzı neredeyse sabit olduğundan fiyatları belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan yabancı talebindeki artış başta İstanbul Avrupa Yakasında yer alan Avcılar, Beylikdüzü, Esenyurt ve Başakşehir olmak üzere konut fiyatlarında artışlara neden olmuştur. Şehrin merkezi akslarına yakın olan Şişli, Kağıthane ve Maslak lokasyonlarda da fiyat artış hızı yüksektir.
Özellikle 2018 yılı son çeyreğinde döviz kurunda yaşanan yükselme ile birlikte artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarında artışa neden olurken iç piyasalarda yaşana daralmaya rağmen yabancı talebinde artışa neden oldu. Döviz kurlarının yükselmesi ile birlikte yabancı pazarda Türk Lirası konut fiyatları döviz karşısında hızla geriledi ve yabancı yatırımcılar için kaçırılmayacak konut alım ortamı oluştu. Yükselen inşaat maliyetleri ile birlikte yabancı talebinde ortaya çıkan artış özellikle yabancı ilgisinin yoğun olduğu lokasyonlarda konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. İç pazarda karşılığı olmayan yüksek fiyatlardan yabancıların konut satın alımı yaptığı görüldü. Bu etken İstanbul’un bir çok yerinde proje geliştiricilerinin yabancı müşteri pazarına yönelmesine neden oldu. Konut fiyatlarını yabancılara göre belirleyen bazı inşaat firmaları yerli müşteri pazarını cevap veremez hale geldi. Maliyetlerin yükselmesi, yeni konut üretiminin azalması ve mevcut konut stokların hızla tükenmesinin yanında artan yabancı müşteri ilgisi başta İstanbul olmak üzere, Antalya ve Ankara’da ev fiyatlarının diğer illere göre daha hızlı yükselmesine neden oldu.
Diğer taraftan inşaat ve gayrimenkul sektörü Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmektedir. Demografik ve ekonomik gelişmeler gözönüne alınıp dünya ile kıyaslandığında yurtdışı pazarında Türkiye gayrimenkul sektörünün daha çok potansiyel içerdiği görülmektedir. Ancak konut fiyatları konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘iniş’ veya ‘çıkış’ olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse gayrimenkul sektörü ile ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede değişim daima büyüme yolunda olacaktır.
Soner KELEŞ
