Cumhurbaşkanı kararıyla yapılan değişikliklerin ardından ilgili yönetmeliğin 20’nci maddesinin ikinci fıkrasında yabancıya gayrimenkul satışının yeni hali şöyle oldu:
En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen,
Kanunun 12’nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabileceği belirtilmektedir.
Ancak; maket’den satışların kanun kapsamında önünün açılması gerekmektedir.
Ülkemizde gayrimenkul pazarı 1.el/proje ve 2.el olmak üzere 2’ye ayrılmaktadır.
Bu pazar “stok“ yapısına sahip olmakla birlikte, “proje geliştirme“ sürecine de sahiptir. Aylık, Yıllık gayrimenkul satışları incelendiğinde %50-60’lık kısmı zaman zaman yer değiştirmekle birlikte 1. El ve 2.El karmasından gelmektedir. 1. El karmasında tapu devirleri proje geliştirme aşamasında satış vaadi sözleşmesi ile yapılan proje satışları olup, tapu kayıtlarına konut teslim süreçleri ile birlikte bir kaç yıl sonra yansımaktadır.
Proje’den Satışlara Vatandaşlık:
Proje satışları yani halk arasında maketden satışlar Türk Gayrimenkul pazarında önemli bir büyüklük ifade etmektedir. Bu büyüklük içinde, yabancı satışlarının önünün açılması için satış vaadi sözleşmelerinin;
- noter’de tescil edilmesi
- tescil edilen sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi
- Yabancıya satışda noter sözleşme tarihinden 3 yıl satılamaz /devredilemez koşulunun konulması ve uygulanması
- Sözleşme tarihindeki; peşin minimum 250 bin dolar veya karşılığı TL’sı satış değerinin yeterli olması, TL’sı vadeli satışlarda ödeme tarihlerindeki kur’un baz alınması
- Tapu devrinde kdv’den arınmış değer yerine; kdv dahil satış vaadi sözleşme veya fatura değerinin dikkate alınarak vatandaşlık tanımlanması
- Maket satışlarında; 3 yıl süre doluncaya kadar ve/veya tapu devrine kadar “ geçici vatandaşlık “ verilmesi
- Sözleşmeli satışlarda, satışa konu gayrimenkullerin tamamlanma sigortasının işlerlik kazanması
- Farklı değerler ile ve/veya farklı zaman dilimlerinde birden fazla gayrimenkul alımında 250 bin dolar alt limitin tutturulması durumunda uygulama şekli
- Kat karşılığı ve/veya hasılat paylaşımı projelerinde sözleşmelerin tapuya tescil edilmesi, tapuya tescil edilen bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesine konu yerin “kamu ve özel“ kurumlardan gelebilecek her türlü şerhlere karşı korunma hakkı tanımlanması.
Bu düzenlemeler kanun kapsamında uygulamalar ile desteklenir ise yabancıya gayrimenkul satışında hedeflere erişim sağlanabilinecektir. Aksi takdirde kanun uygulamaları 1. El gayrimenkul pazarında stoklar ve 2. El gayrimenkul pazarı uygulamaları ile sınırlı kalabilecektir.
Bununla birlikte vatandaşlık alt sınırı olan 250 bin doların katları şeklinde (örneğin 500 bin dolarlık 1 gayrimenkulün 2 kişi tarafından 1/2 hisse ile satın alınması) hisseli birden fazla kişinin alımlarda olabilecek tapu ve vatandaşlık şartları geliştirilmelidir.
Bilge Özdemir
Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects & Construction Business
