Gayrimenkul sektörünün önemli buluşma noktalarından 5. CNR Emlak Fuarı ve 2. Emlak zirvesi bu yıl 23-26 kasım tarihleri arasında Yeşilköy CNR Fuar merkezinde gerçekleşecek. Fuar öncesi düzenlenen basın toplantısında Emlak Zirvesi’nde yer alacak Gayrimenkul sektörünün bilgi servisi diye nitelendirebileceğimiz sektörün güncel verilerini hazırlayan ve değerlendiren analiz şirketi REIDIN CEO’su Kerim Bertrand sektöre yönelik önemli değerlendirmelerde bulundu.
CNR Emlak Fuarı çerçevesinde yapılacak Gayrimenkul Zirvesi’nin zorlu bir süreçten geçen Gayrimenkul sektörünü etraflıca konuşma fırsatı vereceğini ifade eden Bertrand “CNR Emlak Fuarı çerçevesinde yapılacak Gayrimenkul Zirvesi’nin fuarla birlikte olması daha fazla ziyaretçi ve yurt dışı katılımcılarının olmasını sağlayacak. Her zaman olduğu gibi körfez bölgesinden ziyaretçi bekleniyor. Orta Asya ve Türki Cumhuriyetleri’nden Türkiye’ye giderek artan bir ilgi var. Gürcistan, Azerbaycan ve Rusya’dan Türkiye’ye olan ilgi gayrimenkul sektörünün ivmenin belli yerlerde belli yerlere kaydığını bize gösteriyor. Ağırlıklı olarak Avrupalıların alım yaptığı bir piyasadan körfez bölgesi; daha sonrasında da Afganistan, Pakistan, Azarbaycan, Gürcistan gibi bölgelerden satın alımların revaçta olduğunu görüyoruz. Bu açıdan bu bölgelere çalışılıyor olunması çok mantıklı” açıklamasında bulundu.
Yabancı satın alımları ve yabancıların gayrimenkule olan ilgisi alakalı konuşmasına devam eden Bertrand; Türkiye’de aylık bazda hiç bir zaman yüzde 2 ile yüzde 2,5’un üstünde yabancı alımı görülmediğini, bu sene en yüksek yabancı alımı haziran ayında yüzde 2 oranında olduğunu, bunun sebebinin ise bayramda yabancıların körfez bölgesinden Türkiye’ye tatile geldiklerinin ve gelmişken konut alımı yaptıklarını söyledi. Markalı konutlar da verilere göre 2016 başında yabancıya satış yüzde 30’lar seviyelerinde iken şu anki durumda yüzde 4-5 oranına gelmiş durumdayız. Bu iç açıcı bir durum değil gibi gözükse de belli başlı konjoktürlerin yansıması. Yabancı ya oturmak için ya da yatırım amaçlı konut alır. Yatırım amaçlı alacağı zaman bakacağı unsurlar getirilerdir. Türkiye’deki getiriler maalesef birçok bölge ülkesine nazaran dezavantajlı görülebilir. Bunun sebebi satış fiyatlarının yüksek olması ve kira değerlerinin de yeteri kadar yüksek olmayışı. Amortisman süreleri de çok uzun sürelere yayılıyor. Türkiye’de normal şartlarda 19 senede yatırımınızı çıkarıyorsunuz. Dubai’de bu 14 sene. Dubai’nin kimi bölgelerinde 11 seneye inebiliyor. Yatırımcı gözüyle baktığınızda paranızı ne kadar hızlı geri kazanırıza baktığınızda Türkiye o kadar da cazip bir ülke değil. Ama oturum amaçlı aynı şey değil. Boğazı görmeniz, tarihi eserleri gezmeniz, alışveriş imkânları dolayısı ile Türkiye cazibesini koruyor ve bu nedenle de insanlar ev almaya devam ediyorlar. Küresel konjoktüre bakarsak bazı yazılarda araştırmalara göre Brexit süreci sonrasında Körfez bölgesi gayrimenkul fonlarının büyük bir bölümünün Londra’dan çıkış yapması ve Türkiye’ye akacağı bekleniyor. Ben buna kısmen katılıyorum. Gayrimenkul alanında ülke parası değer kaybettiği zaman alım fırsatı yaratabilir. İngiltere’ye yatırım yapacaksanız şimdi yapın Brexit sürecinde paund giderek değer kaybedecek.
Diğer taraftan Türkiye’de yaşanan olumsuz olaylar buranın cazibesini olumsuz etkiliyor. Uluslararası toplantılarda sürekli gündeme gelen bazı temsilcilerimizin sürekli dillendirdiği ‘Kıtaların buluştuğu, cazibe merkezi, güzelim boğazımız, harika şehrimiz.. Temcit pilavı gibi bunları sürekli tekrar etmenin yatırımcı gözüyle bir önemi yok. Konuşmamız gereken konular ne kadar getiri sağlıyor, ne gibi fırsatlar sunuyor, ne gibi teşvikler sağlanıyor yabancıya satışta bunlara el atılmasında faydalar var. Getiri üzerinde konuşup yatırımcıların anladığı dilden konuşuyor olmamızı fayda görüyorum. Söylemimizi değiştirmemiz lazım.” dedi. 2018 yılı herşeye rağmen olumsuzluklarla dolu bir sene olmadığını söyleyen Bertrand “Satışlar tatminkâr seviyede. Sadece arz fazlalığı devam etti. Önümüzdeki sene içerisinde arz fazlalığının önüne geçilebileceği inancındayım. Yeni kanunlarla müteahhitlik mesleğinin ve ruhsat sahipliğinin belli bir regülasyon içerisene girmesi daha sağlıklı bir sektöre geçişimizi sağlayacaktır.
Bizi zor bir sene bekliyor ama belli dönemlerde bir konsodilasyon bir regülasyon dönemi geçiriyorsunuz. Biraz zorlu bir süreç olacaktır ama daha sağlıklı bir döneme geçmemiz için bu dönemi yaşıyor olmamız lazım. Şu an bile bizim müteahhitlerimiz girdi maliyet artışlarını fiyatlarına yansıtmıyor durumundalar. Fiyat artışları çok düşük seviyede. Bu bir yavaşlama sinyali değil bir regülasyon seviyesi. Fiyat artışları çok aşırıydı artışların yavaşlaması enflasyonun altında kalması reel anlamda bir gerileme esasında sağlıklı. Önümüzdeki sene kira ve satılık değerleri makasının biraz daralması gerekiyor, onu ümit ediyoruz.” dedi.
Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe nereye bakması gerektiğine dikkat etmesi inancındayım. Türkiye’de satışların yüzde 98’ini temsil eden Türk halkını unutmadan kendi insanımıza düzgün kaliteli konut sağlıyor olmamız lazım. Arz fazlasının önüne geçebildiğimiz takdirde ve kaliteyi erişilebilir fiyatlarla sağladığımız takdirde ve kentsel dönüşümü de doğru uyguladığımız takdirde sonucunda illa ki yabancı da buraya ilgi gösterir. Önce yüzde 98’e odaklı düzgün bir politika benimsememiz lazım” dedi..
Kentsel dönüşümle ilgili yeni düzenlemeler konusunda konuşan Kerim Alain Bertrand; “Kentsel Dönüşümde bir kaos yaşandı. Fikirtepe, Bağdat Caddesi riskli bölgelerdeki yapılaşmanın ada bazlı olması ve birtakım düzenlemelerin yapılıyor olması herkes tarafından konuşuluyordu. Birtakım ince ayarlar yapıldı. Esas değişikliği Şehircilik Şurası’ndan sonrasında çıkacak sonuç bildirgesinden sonra çıkacak hamlelerle göreceğiz. Cumhurbaşkanı’mızın söylediği yeşile önem veriyor olması dolaylı olarak Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğine de etkisi olacaktır. Birtakım değişiklikler bekliyorum. Özellikle yeşil oranının arttırılması İstanbul gibi bir şehirde depremde insanların toplanacak alanların olmayışı bir risk faktörü. Kendisi de söylemiş. Böyle bir riskte hepimiz mezarlıkta mı toplanacağız canlı cansız. Onun önüne geçebilmek için kentsel dönüşümün içine yeşilin de giriyor olması, değerlendiriliyor olması lazım.” dedi.
Metrodan sonra okullar da fiyatları arttırabilir.
Yeni TEOG sisteminde adrese dayalı sisteme geçildiği dolayısıyla bu sistemim ev değiştirme ve kira fiyatlarına etkisi üzerine görüş bildiren Bertrand; “Bu sistem Amerika’da da geçerli. Daha kaliteli okullarda çocuklarını okutabilmek için insanlar o mahallelere taşınmak için çaba sarf ediyorlar. Türkiye’de de mutlaka satış fiyatlarında ve kiralık fiyatlarına da etkisi olacaktır. Bunun ölçümlenmesi zaman içerisinde daha iyi görünecektir. Okulların kalitesi sıralaması ne ise ona göre o bölgelerde fiyat oynaklıkları göreceğiz. Bunu toplu ulaşım ve metro hatlarını da görüyoruz. Metronun geleceği yerde bir fiyat oynaklığı bekleniyor. O bölgenin cazibesi artıyor. Çekiciliği artıyor.”
