Gayrimenkul Sektörüne yönelik Resmi Gazete'de yayımlanan düzenleme;“ En az 1 milyon dolar tutarında taşınmazı üç yıl satılmaması şerhiyle satın alan, yabancılara Türk vatandaşlığı verileceğini ve taşınmazın Satın alımının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edileceği, tespit tarihindeki TCMB Efektif Satış Kuru esas alınacağı belirtmektedir.
Vatandaşlık Hakkı, Gayrimenkul sektöründe “ mütekabiliyet “ den sonra atılan en önemli adımlardan biri olarak tarihe geçmiştir. Tarihe tanıklık eden biri olarak “ uygulamaya yönelik “ görüşlerimi paylaşmak istiyorum.
Kanunun; kısa vadeli etkisinin 2. El pazarında ve geliştirilmekte olan projelerde ise;
- teslim aşamasına gelmiş
- stok yapısı mevcut
yapılarda olmasını bekliyorum. Ancak; Bu etkinin geliştirilmekte olan projelere yayılabilmesi için aşağıdaki sorulara/yanıt bulunması gerekliliğine dikkat çekmek istiyorum!…
1.Resmi gazete’ de yayınlandığı şekli ile “ taşınmazı“ ibaresi “ bir taşınmazı mı / birden fazla taşınmazın toplamını mı ? ifade etmektedir.
2.Hukuki olarak taşınmaz satış ve alışı, tapu devri ile gerçekleşmektedir. Gayrimenkul piyasamız ağırlıklı olarak şahıs/kurum/kamu kurumlarının proje geliştirici/müteaahhit firmalara kat karşılığı/gelir-hasılat paylaşımı gibi “ farklı modeller ile domine edilmektedir.
Tapu devri, proje geliştirici/müteaahhit’ in yükümlülüklerini tamamlaması ile gerçekleşmektedir. Bu doğrultuda proje aşamasındaki taşınmazların satışı“ satış vaadi sözleşmesi “ ile noter aracılığı ve/veya müteaahhitler ile yapılmaktadır. Satış vaadi sözleşmelerinin mülkiyet probleminden dolayı tapuya şerh edilmesi her zaman mümkün olamamaktadır.
Satış vaadi sözleşmelerinin Tapuya şerhlerin mümkün olması durumunda; hakkın tespit tarihi “ şerh tarihi mi ? “ tapu devir tarihi olacaktır. Tapuya şerh edilemeyen satış vaadi sözleşmelerinin uygulama şekli nasıl olacaktır?
3.Hükme göre; proje satışlarında Satış vaadi sözleşme satış değeri TL olarak belirtilmekte veya dolar sözleşmelerinde ödeme tarihlerindeki kur baz alınarak muhasebeleştirme yapılmaktadır. Firmaların Kur değerleme tarihleri ile tespit tarihi arasında fark oluşması durumunda çözüm yolu ne olacaktır?
4.Son yıllarda projeden satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın almış; henüz taşınmazını teslim almamış/tapusunu devir almamış yabancı alımlarında Kanunun uygulama şekli nasıl olacaktır?
Özellikle; yabancıların son yıllarda TL bazlı satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı ve TL ödediği sözleşmeli alımlarda TL değer kaybı karşısında nasıl bir yol izlenecektir.
Yukarıda üzerinde durduğum konuların açıklığa kavuşması durumunda Yabancıların “ Vatandaşlık “ ve vatandaşlık ile birlikte “ yatırım “ özellikli alımlarını sağlayabiliriz.
Bu doğrultuda Projeden; satış vaadi ile yapılacak satışların önünü acar, 3 yıllık bekleme süresini taşınmaz teslim süresi ile minimuma indirebiliriz. Aksi takdirde 2-3 yıl taşınmazın teslim süresi üstüne 3 yıl satılamaz şerhi 5-6 yıl gerektirdiğinden yatırım özellikli taşınmaz alımlarının önünü kesilebilecektir.
Kanun uygulaması ile;
- Yabancılar yönelik “ Resmi ve gayri resmi “ satışlar ve haksız rekabet ortadan kalkacaktır.
- Tapu harç değerleri yükselecektir.
- Son yıllarda yabancılara yönelik tapu devri yapılmadan satış vaadi sözleşmesi ile yapılan satışlarda,vatandaşlık hakkından dolayı yabancılardan gelebilecek talepler doğrultusunda “ satış vaadi sözleşme “ iptalleri yaşanabilecektir.
- Tekil taşınmazlarda 1 milyon dolar m2’si yüksek gayrimenkul talebini işaret edeceği için %18 KDV dilimli gayrimenkul talebi ile daha fazla vergi toplanacaktır.
- TL’ sı şekillenen taşınmaz pazarı “TL” ve “ DOLAR “ olarak yeniden düzenlenmeye başlayacaktır.
- 2. El pazarı ve bu Pazar aktörleri yabancı talebine yönelik yeniden yapılanma sürecine gireceği için sektörde personel kalitesi artacaktır.Emlakçılarda Özellikleri/eğitim/yabancı dil zorunluluğu gelecektir.
- Emlakçılık sektörü; değişen piyasa ve koşullarına göre yeniden yapılanma süreçine girecektir.
- Yabancılara yönelik farklı “ hizmet sektörleri “ devreye girebilecektir.
- Kanunun tekil taşınmazı ifade etmemesi durumunda; 1 milyon dolar hedefine yönelik yabancılardan yeni taşınmaz talebi gelebilecektir.
- 2.el pazarında Dolar Kaynaklı fiyatlama ve milyon dolar beklentisi süpekülatif taşınmaz fiyat artışları getirebilecektir.
Kanunun “Vatanımıza ve Vatandaşımız olacaklara“ hayırlı olmasını dilerim.
BİLGE ÖZDEMİR
REDAC & EMLAKCHI YÖNETİM KURULU BAŞKANI
