Artan maliyetler ve taleple birlikte konut fiyatlarının uçuşa geçmesinin ardından gayrimenkul yatırımcıları şimdi gözünü kentsel dönüşüme girecek riskli yapılara çevirdi.
Uzmanlar, bu tip evleri satın alanların dönüşüme girerek yenilenmelerinin ardından aldıkları konutu en az 2-3 kat fiyata satabileceklerini belirtmelerine karşın yeterli araştırma yapılmaması halinde zarar da edebilecekleri konusunda uyarıyorlar.
Bu süreçte yapının imar durumu, müteahhit firmaya ödenecek yapım bedeli ve yeni konut için yapılacak sözleşme başlıklarına dikkat etmek gerektiğine dikkat çeken gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Hikmet Güngör, satıcının söylediklerine güvenip alım yapmak büyük risk olduğunu belirterek böyle bir konut alınacaksa iyi bir araştırmanın şart olduğunu söyledi.
Güngör, riskli yapıdaki dönüşün konutlarına yatırım yapmak isteyenlere şu tavsiyelerde bulundu:
“Önce satın alınacak taşınmazın resmi imar durumunu öğrenmeleri gerekiyor. Yani bina yıkılıp yapıldığında ne gibi haklara sahip olunacak bilinmeli. Buna göre müteahhit firma ile anlaşma yapıldığında ek bir ödeme çıkıp çıkmayacağı anlaşılır. Söz gelimi 5 katlı bina yıkılıp yeniden 5 katlı olacaksa, müteahhit payına düşen konut yok demektir. Bu durumda firmaya bir yapım maliyeti ödenecek. Yani evi aldığınız bedelin dışında bir ev parası daha ödemek zorunda kalabilirsiniz. İmar durumu her parselde farklı olabilir. Bu nedenle aynı bölgede yapılan bir yapının emsal gösterilmesi dikkate alınmamalı. Alacağınız evin SİT alanında ya da tarihi esere komşu olması da kritik. Çünkü bu durum süreci ciddi manada uzatıyor. Bir de çok kalabalık site ya da binalar zorluk yaratabilir. Fazla hak sahibi olduğu için anlaşmaya varmak zorlaşabilir. Dönüşümün yapılması için 3’te 2 çoğunluk sağlanması gerekliliği unutulmamalı.
Dönüşüme girecek bir binada risk tespiti yapılır ve riskli ise tapuya şerh konulur. Tapudaki bu durum alım satıma engel değil. Hatta alım satım vergisinden muaf. Ancak bu durumda konut kredisi kullanılamıyor.
Hem dönüşüm konutuna yatırım yapacaklar, hem de evi dönüşüme girecekler için müteahhit seçimine yönelik dikkat edilmesi gereken hususlar var.
Ülkemizde dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Yani müteahhit yeni binayı yapıyor, size hakkınızı verdikten sonra bir kısmı onun payına düşüyor. Müteahhit işi yarım bırakmadığı sürece bu sözleşmelerin tek taraflı feshi mümkün değil, mahkeme kararı gerekir. Bu nedenle müteahhit seçerken dikkatli olunmalı, firmanın sermayesi, geçmiş projeleri ve verebileceği teminatlar iyi değerlendirilmeli. Sözleşmede, inşaata başlama ve teslim sürelerinin yazılmasını, geç kalınması halinde tazminat talep edilmesini öneririm. Son dönemde artan inşaat maliyetleri nedeniyle dönüşüm projelerinde geç teslim sorunu ile karşılaşıyoruz.”
Kaynak: Gülistan Alagöz – Hürriyet
