İmar konusunda işleyişin daha rahat sağlanmasını düzenlemek üzere geçtiğimiz yılın son aylarında yeni imar yönetmeliği hazırlanıp uygulamaya konuldu. Yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti. Eva Gayrımenkul'ün desteği ile yönetmelikte öne çıkan 14 maddeyi ele aldık.
İnşaata dayalı bir büyüme içindeki Türkiye'de imar planları konusu her dönem gündemdedir. Planlar, yönetmelikler sürekli değişir durur.
Son olarak 2013 yılının Eylül ayında Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti. Sözkonusu değişiklikler, gayrimenkul geliştiricilerin hayatında köklü değişikliklere neden olacak cinsten. Yeni İmar Yönetmeliğinde yapılan değişikliklerin hayatımızda kökten değişimlere yol açması bekleniyor.Yönetmeliğin getirdiği yenilikleri mercek altına aldık ve hayatımıza direkt etkisi olması beklenen 14 maddeyi derledik.
1 BAKANLIK YETKİSİ ARTTI
Yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca belirlenen tanımlar çerçevesinde gerçekleştirilecek. Artık imar planları ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılmasına izin verilmeyecek. Örneğin tanımlardan kastedilen brüt alan tanımlan, balkon gibi konular arük netlik kazandı. Yasal brüt alana arük tek tip tanım gelmesi buna örnek olarak gösteriliyor.
2 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİNİN İMAR YETKİLERİ KISITLANDI
Büyükşehirlerin imar yönetmelikleri yürürlükten kalktı. Büyükşehir belediyelerinin yetkileri kısıtlanırken, alt kademe planlanan, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunlu hale getirildi. Eğer getirilmezse, iki plan birbiriyle uygun hale gelene kadar ya bu bölgelerde yapılaşma gerçekleşmeyecek ya da üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlardan birine başvurmak gerekecek. Bu uygulama ile aslında yaünmcı rahatlarken, belediyelerde oltışabilecek muhalefet aşılabilir veya başka bir düzleme taşınabilir hale geliyor.
3 KAÇAK ALANLARIN İNŞAATA ETKİSİ
Yeni yönetmelikteki 8. Madde çoklu bina yapıp sadece bir tanesi üstündeki kaçak alanları yüzünden inşaatın tümünün durdurulduğu projelerin önünü açtığına dikkat çekiliyor.
Eskiden olduğu gibi bir yapının bağımsız bölümlerinden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri harici imalat yapılmışsa inşaat durduruluyor ve devamına izin verilmiyor. Ancak aynı parsel üzerinde birden çok bina olduğu durumda, içlerinden birinde ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılmışsa o binanın inşaatı durduruluyor, ruhsat ve eklerine uygun inşa edilen diğer blokların inşasına ise izin veriliyor. Ancak doğru yapılan binalara yapı kullanma izin belgesi düzenlenebilirken, diğer aynı parseldeki kaçak inşaat alanı olan diğer binadaki aykırılıklar giderilinceye kadar tüm parselin kat mülkiyeti düzenlenmesine izin verilmiyor.
4 STÜDYO DAİRELER KISITLANIYOR
Yeni yönetmelikte yapılan değişiklikler arasında en çok göze çarpan maddelerden biri de son dönemde çok revaçta olan ve karlı bir yatırım aracı olarak görülen stüdyo dairelerle ilgili. Stüdyo daireler artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek. Çünkü yeni yönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getirildi. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek.
5 KAPICI DAİRESİ YAPMA ZORUNLULUĞU
Yeni yönetmelik, katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30'u geçen binalarda bir adet kapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki adet kapıcı dairesi olma zorunluluğu getiriyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsız bölüm sayısı 50'yi geçen binalarda bir adet, 150'yi geçen binalarda ise aruk ikinci kapıcı dairesi inşa eüne zorunluluğu bulunuyor. Binalarda yapılması öngörülen kapıcı dairelerinin minimum alanlarının ise brüt 40 metrekare olarak belirlendiği dikkat çekiyor. Ayrıca kapıcı daireleri ışık almayan alanlara yapılamayacak. Böylece az ışık alan bodrum katlarına kapıcı dairesi yapma konusu da kapanmış oluyor.
6 ELEKTRONİK HABERLEŞME İSTASYONLARI
Elektronik haberleşme istasyonlarının ise aruk imar planı kararının çıkmasına gerek kalmadan yer seçim belgesi almak suretiyle kurulabilecek. Kesintisiz iletişim sağlamak için artık bürokratik kararların beklenilmesine gerek olmayacak. Baz istasyonu için talep edilen yer seçim belgesi ücretin yatırılmasına rağmen yirmi gün içerisinde verilmemişse, yeni yönetmeliğe göre yer seçim belgesi verilmiş sayılacak.
7 REZİDANSLAR, HOME OFİS KONUT KABUL EDİLİYOR
Yeni yönetmelik uyarınca artık ticari alanlarda rezidans yapılamayacak. İmar planında 'sadece' ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde artık rezidans inşa edilmesine izin verilmeyeceği, rezidansların artık konut kabul edildiği belirtiliyor. Home ofis olarak adlandırılan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram bu madde ile ortadan kalkıyor.
8 PARK VE EĞLENCE ALANLARINA EMSAL VERİLİYOR
Parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilip yapılaşmanın nasıl olacağına netlik getiriliyor. Rekreasyon alanlarında inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki kat sınırı getirilirken, kat yükseklikleri asma kadılarda 9,3 m'ye, asma kadı olmayan binalarda ise 8,3 m'ye yükseltiliyor.
9 İMAR ARTIŞI OLDU
İmar artışında yapılan değişiklik yeni yönetmelikteki en önemli maddelerden biri olarak gösteriliyor. Yönetmelikte bazı tanımlara da açıklık getirilirken bunun imar artışını da beraberinde getirdiğine dikkat çekiliyor. Yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlar yeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin; çöp ayrıştırma bacaları, su depoları, su sarnıcı, gri su toplama havuzu ve kojenerasyon üniteleri, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin teraslan ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor. Kadarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği, nelerin edilmeyeceği belirtiliyor. Bu durum kat sayısına ve katın taban oturumuna göre değişmekle beraber, satılabilir emsal hesabında yaklaşık yüzde 15-20 oranında artış yakalanmasını sağlıyor. Örneğin emsali iki olan bir parselin satılabilir alana konu emsalinin yaklaşık 2,3, hatta projesine göre 2,4'e kadar çıkması sağlanıyor. Projelerinde tapuları henüz teslim etmeyen gelişüricilerin, imkanları varsa parsellerine yeni binalar, alanlar ilave etmek için mimarlarını çalıştırmaya başladıkları belirtiliyor.
10 KAT YÜKSEKLİKLERİ ARTTI
Yeni yönetmelikle, ticari alanlarda zemin katların 4,5 m yüksekliğinde, diğer kadarın 3,8 m yüksekliğinde, konut alanlarında zemin katların 4 m yüksekliğinde ve diğer kadarın 3,5 m yüksekliğinde inşa edilmesi zorunluluğu getirildi. Böylece tavandan tabana 2.60 m ile sınırlı olan kat yükseklikleri artık yükselecek. Bu değişikle, yüksek tavan aynı metrekaredeki yeri düşük tavana göre daha büyük gösteriyor ve algıda seçicilik yaratıyor. Ancak bu maddeye 'Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise' istisnası konulmuş durumda. Bazı imarlarda emsal değil yükseklikle emsal verilmesi nedeniyle bu madde bu tür yerlerde emsal düşüşü yaratacak şeklinde yorumlanabilir.
11 KAT BAHÇELERİ TANIMLANDI
Kat bahçeleri, İstanbul imar yönetmeliği ile hayatımız girmişti. Yeni yönetmelik ile tanımlanan kat bahçesi kavramı artık tüm Türkiye için geçerli. Emsal hesabında yüzde 25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle takribi yüzde 20'ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olan kat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor.
12 AFET RİSKİ KANUNU KAPSAMINDAKİ PROJELER
Yeni yönetmelikte bina çekme mesafeleri ve buna göre kat yükseklikleri, çıkmalar neredeyse kesin hükme bağlandı. Bıı kararın kısa vadede olmasa da uzun vadede etkilerini göstermesiyle İstanbul için cephe ve siluetten bahsetmenin mümkün olacağına işaret ediliyor. Afet Riski Kanunu kapsamındaki projelerde kat mülkiyen tesisi, tescili, imar hakkı transferi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesi işlemlerinin ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri'nce yerine getirileceği vurgulanıyor.
13 İLK RUHSAT TARİHİ GEÇERLİ OLACAK
Ruhsat süresi dolmuş ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindeki imar planı hükümleri geçerli olacak. Ruhsatın prosedür olarak yenilenmesi gerekirken ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli olacak. Bu da 'Ruhsat bu durumda arük kazanılmış hak mı?' sorusunu akla getiriyor.
14 KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMAYA ÇÖZÜM
Yeni İmar Yönetmeliği'ndeki önemli konulardan biri de 51. Madde'de yer alan "Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerine yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler üzerine görüşü alınmak kaydıyla özel işletme olarak işletilmek üzere planın yapılaşma koşullarına uygun yapı inşa edebilir" hükmü oluyor. Böylece ilgili bakanlık kamulaşürma ücreti ödemezken, malik kendi kamulaşürma ücretini ilgili bakanlığın ödemesini beklemeksizin kendisi kazanabilecek.
EKONOMİST
