Büyük oranda altyapı ve yıkını üzerine kurulu bu hareketlilik gelecek yıldan itibaren ülke gündemine daha çok girmeye başlayacak….
Kentsel Dönüşüm Yasası'nın çıkması ile İstanbullun hemen hemen tüm ilçelerinde ciddi bir inşaat hamlesi başlatıldı. Büyük oranda altyapı ve yıkını üzerine kurulu bu hareketlilik gelecek yıldan itibaren ülke gündemine daha çok girmeye başlayacak. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "2014'te hepimizi şaşırtacak bölgesel lansmanlar olacak. Gayruııenkulde yem merkezler öne çıkacak" diyor.
Bir dünya kenti olan İstanbul, son yıllarda yapılaşma çalışmaları ile de dünya vitrinine çıktı. An arda geliştirilen pek çok konut projesi, ofis ve AVM'nin yanı sıra kamu da destek verdi bu rüzgara. Dev altyapı projeledevreye alındı. 3- Köprü, 3- Havalimanı ve Kanal istanbul ile İstanbul'un çehresi gelecekte değişim gösterecek. Bu arada çıkarılan kentsel dönüşüm yasası da ağırlıklı İstanbul olmak üzere tüm Türkiye'de ciddi bir hareketlilik yarattı. Yaratmayı da sürdürecek. Milyonlarca miadını tamamlamış bina, kentsel dönüşüm ile yıkılacak, yerine modern yapılar alacak.
Gayrimenkul değerleme alanında 10 yıldan bu yana faaliyet gösteren, Türkiye'nin yanı sıra, ABD'den Avrupa ülkelerine kadar 15 ülkede de değerleme hizmetleri veren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile tüm bu gelişmeleri ve sektörü konılştuk.
Maya, 3. Köprü, 3. Havalimanı, Marmaray gibi ulaşıma yönelik projelerin ve kamu projelerinin bulundukları bölgelerin gayrimenkul fiyatlarını yukarı taşıdıklarına işaret ediyor.
Kentsel dönüşüm konusunun da uyuyan bir dev olduğunu belirten Maya, "Birçok firma kentsel dönüşüm konusunda gi/.li gizli çalışmalar yapıyor. 20l4'te istanbul'un Avrupa yakasında çeşitli lokasyonlarda 3-4 tane daha Fikirtepe benzeri büyük kentsel dönüşüm projesinin lansmanı yapılacak" diyor.
Maya sorularımıza şu yanıtları veriyor: İstanbul ulaşım projeleri ile nasıl bir kabuk değişimi yaşıyor, önümüzdeki süreçte neler olacak?
Gayrimenkul piyasası için ulaşım ve büyük kamu yatırımları rantı ortaya çıkarmaları bakımından önemlidir.
Örneğin geçmişte TEM otoyolunun geçtiği hat yerleşim yeri oldu. Son dönemde ise ulaşım projeleri artık modernize hale geldi. Bu projeler bulundukları bölgelerin rantını artırıp çevrelerine değer katıyorlar.
Bu süreçte hangi bölgeler öne çıkıyor, önümüzdeki dönemde sizce hangi bölgeler öne çıkacak?
Bundan üç yıl kadar öncesine kadar Başakşehir, pek de öne çıkan bir bölge değilken artık metronun oraya gitmesiyle birlikte durum değişti.
Önümüzdeki dönemde Kayabaşı ön plana çıkmaya başlayacak. Metro hattının uzatılacak olmasıyla birlikte Hadımköy'de öne çıkacak bölgeler arasında yerini alıyor.
Anadolu Yakası nda geçmişte Kartal pek de öne çıkmayan bir semtken şimdi metro hattı ve Adalet Sarayı ile birlikte yıldızı parladı. Yeni ulaşım projeleri ile birlikte Kağıthane, Alibeyköy gibi kent merkezine yakın ancak yıldızı patlamayan semtler önümüzdeki dönemde daha da öne çıkacak. Bununla birlikte 3. Köprü YABANCIYA SATIŞ KAYNAK YARATIYOR Gayrimenkul projelerinin hızla arttığı son dönemde firmaların kendi finansmanlarını yaratmalarının güç olduğunu belirten Maya, yabancıya blok satış yaparak inşaat firmalarının finansman yarattıklarını söylüyor.
Yabancıya toplu yapılan bu blok satışların yadırganacak bir durum olmadığına işaret eden Maya şöyle devam ediyor: "Türkiye'den blok satışla gayrimenkul alan yabancı yatırımcı bunu kendi ülkesinde kendi vatandaşlarına satabileceği gibi Türkiye'de de satabilir. Burada blok satıştan ziyade aynı projeden konut alan insanların yeni komşuları hakkında bilgi sahibi olmamaları sıkıntı yaratabilir. Yan komşunuzla kültürel farklılıklarınız problem olabilir."
Kentsel dönüşümde bizi şaşırtacak çalışmalar var mı?
Kentsel dönüşüm konusunda gizli gizli çalışmalar yürütülüyor. Fikirtepe benzeri 3-4 büyük çaplı dönüşüm çalışmasının lansmanı 2014 yılında yapılacaktır. Bu projelerin Avrupa Yakası'nda yapılacağını söyleyebilirim sadece. Daha başka detay veremem. Bu projeler hepimizi şaşırtacak çalışmalar.
Önümüzdeki yıl yapılması planlanan yerel seçimler kentsel dönüşüm çalışmalarına nasıl yansır?
Yerel seçimlerin iki türlü etkisi olacaktır. Belediyeler kendi dönemlerinde çevrelerindekilere ruhsat vermek isteyecekler. Bazı kişilerin ruhsat alma süreleri de uzayacaktır. Yani bu süreçte bazı projeler hızlı bazıları da yavaş ruhsat alacaktır.
Sizce İstanbul'da hangi belediyeler kentsel dönüşümde başarılı çalışmalar yapıyorlar?
Belediyelerin şu ana kadar fiili olarak aktivitelerini görmedik ama Gaziosmanpaşa ve Küçükçekmece belediyeleri daha çok öne çıkıyorlar sanki.
3. Köprü ve 3. Havalimanı çevrelerinde nasıl bir değişim yaratacaklar?
3. Köprü projesi önümüzdeki dönemde öne çıkacak bölgeleri şekillendirecek bir proje. Bu proje ile birlikte Kayabaşı belirgin bir hale gelecek. Silivri. Çatalca konutta öne çıkarken, Kınalı da sanayi ve ticaret konusunda bu süreçte öne çıkacak. Şıı anda 3. Köprü ve çevresi imara kapalı ama 5-10 yıl içinde imara açılacaktır. 2. Köprü projesinde de ilk etapta imara kapalı alanlar vardı ama sonra Ümraniye, Göksu Evleri. Kavacık gibi yeni yerleşim yerleri doğdu.
Ulaşımın hayat verdiği yerlere en iyi örnek Beylikdüzü. Çünkü proje bolluğu nedeniyle tam bitti, öldü dediğimiz noktada metrobüs bölgedeki fiyatların yüzde 20 artmasını sağladı.
Son dönemde sektörde sizi şaşırtan şeyler neler?
Türkiye'de konut fiyatları her zaman bizi şaşırtıyor. Hep bir düşüş beklentisi var ama fiyatlar artık düşmez.
M2 fiyatları İstanbul'un merkezi semtlerinde 30 bin TL'lere çıkacak mı?
Önümüzdeki 1-2 yıllık süreçte fiyatlar çok yukarı gitmez ancak kent merkezindeki nitelikli projelerde 30 bin TL'lere çıkabilir. Bu süreçte Zeytinburnu, Sancaktepe gibi kamusal yatırımların yapılacağı bazı bölgelerde önümüzdeki 2-3 yıl içinde yüzde 20'lere varan oranlarda fiyat artışları olacaktır. Ancak bazı kentsel dönüşüm çalışmalarının çevrelerindeki konut projelerinin fiyatlarını da düşürmeleri gündeme gelecek bir diğer konu.
Kentsel dönüşümde durum nedir, Türkiye'nin hangi kentlerinde iyi gidiyor, nelerde yavaş gidiyor?
Kentsel dönüşüm konusunda Bursa Yıldırım'da ciddi çalışmalar yapılıyor. Önümüzdeki dönemde Bursa, izmir, Ankara ve Adana kentsel dönüşümle ön plana çıkacak kentler oluyor. İstanbul'da da çok sayıda bölge riskli alan ilan edildi. Bağcılar, Esenler, Gaziosmanpaşa, Sarıyer riskli alanların başında yerlerini alıyorlar. Şu anda kentsel dönüşüm uyuyan bir dev durumunda. Müteahhitler bu konuda gizli gizli çalışmalar yapıyorlar.
